用友UFIDANC管理软件UFIDANC5.7房地产行业集团版(运营管理—基础设置)用户手册用友软件股份有限公司WWW.UFIDA.COM.CN目录第1章系统概述.......................................................................................................................51.1产品应用目标...............................................................................................................51.2主要功能.......................................................................................................................5第2章整体应用流程...............................................................................................................5第3章应用准备.......................................................................................................................63.1参数...............................................................................................................................73.2基本档案.......................................................................................................................73.2.1建房流程...............................................................................................................73.2.2房地产公共—房地产基本档案...........................................................................93.2.3经营管理—基础设置.........................................................................................103.2.4营销管理—基本档案.........................................................................................11第4章操作说明.....................................................................................................................124.1客户管理.....................................................................................................................124.1.1应用流程.............................................................................................................124.1.2客户管理规则.....................................................................................................144.1.3客户反馈.............................................................................................................144.1.4个人客户.............................................................................................................144.1.5企业客户.............................................................................................................144.1.6客户跟踪.............................................................................................................144.1.7客户关怀.............................................................................................................144.1.8客户合并.............................................................................................................144.1.9客户业务中心.....................................................................................................144.2营销费用.....................................................................................................................154.2.1应用流程.............................................................................................................154.2.2营销费用类型.....................................................................................................164.2.3营销费用合同类型.............................................................................................164.2.4营销费用控制指标.............................................................................................164.2.5营销费用计划.....................................................................................................164.2.6营销费用合同.....................................................................................................164.2.7无合同营销费用.................................................................................................164.2.8营销费用台账.....................................................................................................164.3价格管理.....................................................................................................................164.3.1应用流程.............................................................................................................164.3.2价格方案.............................................................................................................194.3.3面积变更.............................................................................................................194.3.4价格试算.............................................................................................................194.3.5折扣类型.............................................................................................................194.3.6折扣档案.............................................................................................................194.3.7价格因素档案.....................................................................................................194.3.8拆迁价格方案.....................................................................................................194.3.9折扣互斥档案.....................................................................................................194.4销售计划.....................................................................................................................194.4.1应用流程.............................................................................................................194.4.2项目总体计划.....................................................................................................204.4.3项目年度计划.....................................................................................................204.4.4项目总体销售预测.............................................................................................204.5营销策划.....................................................................................................................204.5.1应用流程.............................................................................................................204.5.2市场研究.............................................................................................................224.5.3营销推广报告.....................................................................................................224.5.4营销效果评估.....................................................................................................224.5.5营销活动.............................................................................................................224.5.6活动效果评估.....................................................................................................224.5.7竞争项目.............................................................................................................224.5.8问卷管理.............................................................................................................224.6销售管理.....................................................................................................................224.6.1应用流程.............................................................................................................224.6.2费用公式维护.....................................................................................................274.6.3进程维护.............................................................................................................274.6.4楼控图.................................................................................................................274.6.5销控图.................................................................................................................274.6.6房产费用维护.....................................................................................................274.6.7排号.....................................................................................................................274.6.8预订.....................................................................................................................274.6.9认购.....................................................................................................................274.6.10签约.....................................................................................................................274.6.11事务办理.............................................................................................................274.6.12特殊事务.............................................................................................................274.7销售工具.....................................................................................................................294.7.1按揭利率维护.....................................................................................................294.7.2置业计划书.........................................................................................................294.8收款管理.....................................................................................................................294.8.1收款单.................................................................................................................294.8.2代收费转出.........................................................................................................294.8.3收款单过账设置.................................................................................................294.8.4销售收入确认.....................................................................................................294.9网上签约.....................................................................................................................294.9.1网签设置.............................................................................................................294.9.2网上签约.............................................................................................................294.10统计分析.....................................................................................................................294.10.1销售过程统计分析.............................................................................................294.10.2销售情况统计分析.............................................................................................304.10.3项目房产统计分析.............................................................................................304.10.4客户类统计分析.................................................................................................304.10.5回款类统计分析.................................................................................................314.10.6销售回款预测.....................................................................................................31第5章接口.............................................................................................................................31第1章系统概述1.1产品应用目标自此维护运营下各产品均使用的公共档案数据1.第2章操作说明基本设置、参数定义、业务模式选择的说明、基本档案包括应用说明、基本档案的操作说明2.1参数CRM02房产过户支持租户过户控制范围：公司级默认取值：否；取值范围：是、否；注释：当取值为“是”时，房产过户支持租户过户；当取值为“否”时，房产过户不支持租户过户。2.2基础设置1、营销管理与运营管理都需要用到的档案统一放到基础设置中。2、包括项目CRM信息维护、楼栋档案、户型类别、户型档案、朝向档案、销售状态、营运状态、快速建房、快速建房（自定义前缀）、房产资料、客户投诉分类、交互关怀、集团客户、票据管理等。2.2.1项目CRM信息维护1、公司型档案。2、参照房地产公共模块中项目档案后进一步维护项目的CRM信息，例如该项目所包含的业态信息、项目推广名、计划开盘日期等资料。3、可指定该项目所包含的业态。重要业务规则、约束、算法及控制关系1、只有在该项目节点的责任公司可修改该项目节点。2、项目CRM信息维护中表体业态信息与项目PM信息维护中表体的业态信息是公共的，两者是同步的。3、在选中“挂接楼栋”时，如果其下级节点“挂接楼栋”选中，并且楼栋档案未挂接过户型档案，则将下级节点“挂接楼栋”标识变为“否”，否则提示已经挂接楼栋。4、在选中“挂接楼栋”时，如果其上级节点“挂接楼栋”选中，并且楼栋档案未挂接过户型档案，则将上级节点“挂接楼栋”标识变为“否”，否则提示已经挂接楼栋。2.2.2楼栋档案1、项目公司可引用项目档案建立的项目后建立本项目所属的楼栋。2、建立车位及别墅前也要建立虚拟的楼栋，依据该虚拟楼栋建立车位及别墅。重要业务规则、约束、算法及控制关系1、左侧为公司内项目的树形结构，项目档案中“是否挂接楼栋”标志位为“是”的节点下建立楼栋.2、如果楼栋信息被引用则不能被删除。3、如果楼栋被封存则不能在统计分析中被参照。2.2.3户型类别1、集团档案，公司不允许增加。2、由集团统一制定后各项目公司所有的户型分类，具体使用的时候由项目公司根据集团提供的分类制定具体的户型档案。重要业务规则、约束、算法及控制关系1、被引用过的户型类别不能被删除。2、封存后的户型类别不能被参照。2.2.4户型档案1、由项目人员录入该项目的户型档案，户型类别可参照集团维护的户型类别档案。2、房产资料会引用此户型档案，已被引用的户型档案不能被删除。重要业务规则、约束、算法及控制关系1、已被房产引用的户型档案不能删除。2、已被封存的户型档案不允许删除。2.2.5朝向档案1.由集团统一制定朝向档案，各项目公司进行引用，录入房产资料中的朝向信息时引用此档案。重要业务规则、约束、算法及控制关系1.已经被引用的朝向信息不能删除。2.封存后的朝向信息不能被选取。2.2.6销售状态1.集团档案。2.集团公司可定义每种状态的名称、显示颜色和类型，项目公司对房产或车位操作后会依据此档案显示颜色，对不不同权限的人可以设定不同的显示颜色。3.由集团公司统一制定并维护销售状态档案，项目公司参照此档案。重要业务规则、约束、算法及控制关系1.已被引用的销售状态信息不能被删除。2.系统自带的销售状态不能删除。2.2.7营运状态1.建立营运状态档案后，可通过不同状态显示出不同的颜色，通过颜色的显示可快速了解房产在经营期间所处的状态，如已租赁、未租赁等等。2.集团型档案；列表型档案。2.2.8快速建房点击“新增”按钮进行快速建房的配置：快速建房后的效果：可以对新建成的房产进行特殊控制，控制分为按营销、按物业两种方式：１、项目公司可以通过快速建房功能采用一定的房号生成模式，快速建立房产档案或车位档案，并可对房产信息进行批量修改或删除。２、目前快速建房只支持横向和纵向最大数为99。３、可以对已经建房的楼栋进行房产补建。重要业务规则、约束、算法及控制关系１、只能通过快速建房增加房产，目前快速建房只支持横向和纵向最大数为99.２、销售方式为建筑面积、实测建筑面积为空或0时：销售面积=建筑面积.３、销售方式为建筑面积、实测建筑面积不为空或0时：销售面积=实测建筑面积.４、销售方式为套内面积、实测套内面积为空或0时：销售面积=套内面积.５、销售方式为套内面积、实测套内面积不为空或0时：销售面积=实测套内面积.６、销售方式为：套（个），销售面积、建筑面积、实测建筑面积、套内面积、实测套内面积允许编辑.７、物业面积由物业确定。８、单元编码号可以统一为字母，也可以统一为数字。９、楼层号允许为负数，表示为地下第几层。10、当按营销控制时，不允许进行定价与销售，不允许进行房产拆分合并，不参与报表统计；当按物业控制时，不允许进行房产拆分合并，不允许参与租赁合同签订。11、当楼栋的房产被新建时可以当时对房产信息进行修改，但是之后无法对已经建成的楼栋房产进行查询修改操作，必须通过“房产资料”节点进行。2.2.9快速建房（自定义前缀）该节点除支持房产编码自定义前缀以外，其它与“快速建房”节点功能基本一致。2.2.10房产资料1、通过时间轴来动态展示楼栋在不同时段的真实形态；2、查询房产详细信息，批量维护房产资料；3、对楼层号的变更；4、维护房产资料的面积后，同步物业收费模块的房户关系节点的收费面积。5、excel的导入导出功能，其中导入允许补录房产信息。6、对多个版本的楼栋可以进行销售版本设置；7、根据客户需要自定义设置房产的显示字段。重要的业务规则、约束、算法及控制关系1、营销模块只加载销售版本的楼栋房产，如果没有则不显示房产；营销模块的报表只根据销售版本进行统计。2.2.11房产拆分合并1、可以对房产进行拆分合并操作。2、可以进行同层和多层的合并和拆分。3、支持单步回退和前进。4、操作完毕后可以保存操作结果。生成房产拆分合并记录。合并房产的操作过程：（1）选择参与合并的房产：（可以鼠标拖选、也可用采用ctrl、shift的快捷键方式来选中房产）（2）点击“合并”后探出对话框如下：（3）确定对话框后，界面变化如下：拆分房产的操作过程：（1）选择参与拆分的房产：（2）点击“拆分”后探出对话框如下：（3）确定对话框后，界面变化如下：对房产拆分合并的操作进行保存（用蓝白条颜色用以区分两个动作，一行表体表示一个新目标房产）：重要的业务规则、约束、算法及控制关系1、对于保留的房产不能进行拆分合并操作。2、对于在途态的房产不能进行拆分合并操作。2.2.12房产拆分合并记录1、记录房产拆分合并的信息，审批后拆分合并操作生效。2、保存房产拆分合并记录后，“房产拆分合并”节点进行房产拆分合并状态刷新，参与操作的房产将显示为灰色。3、审批房产拆分合并记录后，“房产拆分合并”节点进行房产拆分合并状态刷新，参与操作的房产将显示为正常色白色，同时按生效时间生成楼栋版本。重要的业务规则、约束、算法及控制关系1、保存时，校验源房产是否有审批未通过的拆分合并单、源房产是否是最新版本房产（参与分配的源房产的生效截止日期必须为正无穷，表示该房产都没有后续拆分合并业务）、如果有提示不能保存。2、审批时，对于拆分合并的房间如果其生效开始日期在现有生效合同开始起止日期之间，影响现有“未审批、审批通过、生效租赁合同、多种经营合同、车位合同”的运行则不能审批。审批通过将源房产的生效截止日期为本单据生效日期前一天。生成的新房产状态生效开始日期为其生效开始日期，营运状态为空置状态。发送通知到涉及源房产所在楼栋的所有服务中心对应通知人“XX房产（源房产）进行了拆分合并操作，生效截止日期为XXX，请进行旧的房客关系的生效截止日期维护，同时注意房产仪表的转移”审批后则将原有该版本的源房产的多个楼层（如果跨层拆分和合并会有多个楼层）的楼层图挂接到拆分前的原版本的各楼层的生效开始日期到该拆分生效日期前一天的版本中。对于该楼栋中源房产外的多个楼层的楼层平面图挂接到拆分前的原版本的各楼层的生效开始日期到该拆分生效日期前一天的版本中。同时拷贝非源房产楼层的楼层图到生效日期——+∞这个新版本楼栋对应的楼层中。3、弃审时，需要检验该单据涉及的目的房产在后续没有再次进行拆分与合并则本单据可以弃审。如果目的单据发生租赁业务（租赁合同、房客关系、出租意向等）、营销业务（销售业务）、物业业务、辅助核算等引用则不能弃审。弃审后删除目的房产同时将原房产的生效截止日期恢复到该单据操作前的日期。删除对应的新版本的楼层图，同时将老版本楼层图的生效截止日期恢复到+∞。如果被引用需要提示被那类单据引用。将给各服务中心通知人发送的消息记录删除，在报表中不再显示。进行房产界面回退，同时显示源房产为灰色的在途房产。６、作废：本节点涉及的房产回归到正常状态而非灰色的在途房产。如果拆分合并单据刷新则显示为本次操作记录前的正常房产状态，整个楼栋刷新。2.2.13客户投诉分类1、物业公司每天都接到客户的投诉，投诉包括方方面面的事情。物业公司将投诉的事件进行分类，不同类型的事件由相关的部门进行处理。定期的进行投诉事件的统计，便于改进工作。系统设置的投诉分类是完全自定义的，并支持多级项目。由集团根据各个公司的具体情况，综合定义投诉的分类，将投诉分类应用于投诉管理中的投诉登记单中。2、投诉分类档案是投诉登记单上投诉类别的依据。在员工填写单据时候选取相关的投诉类别。投诉类别便于使用者确定相关责任部门、责任人，并且规定相关的解决时间限制。支持多极分类，增加、修改、删除。2.2.14服务中心档案1、物业公司管理多个小区，或者管理的面积大。划分多个区域方便进行管理。在权限管理中，设定不同的角色，控制不同的服务中心。2、在主菜单中双击【客户关系管理】－【运营管理】－【房产资源】－【服务中心档案】，系统将弹出界面。注意事项服务中心档案建立以后，需要由公司管理员在【客户化】－【权限管理】－【权限分配】中，给每一个角色设置服务中心权限。选中角色以后，点击【资源】下拉框，找到服务中心档案。点击〖分配〗按钮，设置该角色可以控制的服务中心档案。2.2.15服务中心楼栋引用1、将物业公司管理的楼栋划分到物业公司下属的服务中心中。在进行楼栋引用的时候，物业公司的操作者只能看到项目管理中赋予权限的楼栋。2、允许一个楼栋被多个服务中心同时引用。注意事项１、服务中心引用的楼栋是项目公司赋予权限的楼栋，项目公司其它楼栋不能引用。２、服务中心楼栋引用，只能以楼栋为单位引用，不能按照房间进行引用。2.2.16服务中心参数2.2.17消息单据1.显示租赁合同审批、房产拆分合并、房产过户、房客关系退租操作、租赁合同退场等业务时点给各服务中心通知人发送的消息。2.可以对这些消息进行处理标记。2.2.18关怀交互1、为进一步实现客户满意度，可在此功能节点完成按照一定条件对客户进行邮件、短信的发送，短信需要硬件并做接口。2、包括交互模板、交互人群、内容模板等三个节点。3、关怀目前有两种方式，一种是邮件，一种是短信，邮件的发送邮箱是在ncsysconfig中的消息中心设置，短信需要硬件接口。2.2.18.1交互模板1、定义交互的对象和交互的方式。2、可引用内容模板和交互的数据对象。2.2.18.2交互人群1、按照一定条件过滤出需要进行交互的客户群体。2.2.18.3内容模板1、可设置具体的交互内容。2、根据交互方式的不同系统会出现短信或邮件的模板。2.2.19票据管理１、CRM模块的“票据管理”由运营、营销两个模块共同使用，在“票据管理”新建票本后，运营按服务中心进行领用，营销按项目进行领用。２、在运营和营销模块还分别设立了运营服务中心票据管理、营销票据管理两个节点分别进行个性管理。３、票据的状态流转图：４、节点展示和功能介绍：（1）、支持票据本设置、领用、作废和核销的管理流程。（2）、支持票据的领用、收回、作废等操作。（3）、收款单引用票据管理档案的票据编号，收款完成后回写相关信息到票据管理表体对应票据中。（4）、支持批量新增票据。重要的业务规则、约束、算法及控制关系1、票据用途包括：物业收费、营销收费。当票据用途属于物业收费时，只能被运营模块的收款单使用；当票据属于营销收费时，只能被营销模块的收款单使用。2.2.20换票管理1、用于营销和运营票据和收款单换票管理。2、支持票据换票、营销收款单换票、运营收款单换票。票据换票示例：收款单换票示例：重要的业务规则、约束、算法及控制关系1、换票后新票据开票信息回写票据管理对应票据和收款单。2、单据作废时提示“单据作废后，是否作废新开的票据？”选择是，则新票据页签中票据置为“作废”状态，选择否，则新票据页签中的票据置为“领用未开”状态，仍可以被使用。2.2.21银行档案1、建立银行信息档案。2、客户档案中相关银行账户信息页签引用。3、银行信息档案属于公司级档案。2.2.22集团客户1、实现营销管理、运营管理等系统的客户整合。2、支持营销、运营、客服的客户、会员传入集团客户。3、支持集团客户分配至营销项目、运营服务中心、会员公司作为客户、会员。4、支持集团客户合并。2.2.22.1.1总体流程2.2.22.1.2流程说明1、营销系统新增客户如果有证件号即传入客户基本信息库，包括个人客户、企业客户.无证件号在收款单传入客户基本信息库2、运营系统新增客户即传入客户基本信息库，包括业主、租户、客户信息中心。3、客服系统新增客户即传入客户基本信息库，包括客户信息中心。4、会员系统新增会员即传入客户基本信息库，包括会员资料。5、当客户在对应业务系统中发生了收款，则生成UAP客商档案，并将银行账号写入。操作步骤如何增加集团客户点击【增加】按钮，录入表头客户基本信息，保存。如何分配集团客户列表状态下，点击【分配/传UAP客商--快速分配】按钮，界面中选择分配的营销项目/会员公司/服务中心，进行客户分配。如何进行客户合并选中多个集团客户，点击【客户合并】按钮，弹出界面选择源客户和目标客户后，生成客户合并单据，保存后，点击【合并】按钮。如何同步名称证件号点击【同步名称证件号】按钮，将集团客户的名称和证件号同步到对应的营销项目客户/会员公司会员/服务中心客户。如何传UAP客商点击【分配/传UAP客商--快速传UAP客商】按钮，弹出的查询条件选择公司，将集团客户传入所选公司UAP客商。如果已存在该集团客户对应的UAP客商，也可通过修改单据，在表头UAP客商字段手动引用UAP客商档案。重要的业务规则、约束、算法及控制关系1、公司级单据。2、如果本公司启用了项目或服务中心数据权限，则将显示本用户有权限的项目或服务中心有关的集团客户，表体数据不做项目或服务中心过滤完整显示表体。3、如果本公司不启用数据权限，则显示本企业所有的集团客户。4、营销系统、运营系统、客户服务的客户数据、会员数据传入此节点。5、支持客户分配到新的营销项目、服务中心、生成公司的会员。6、支持客户筛选后进行合并。7、支持手工传入UAP客商，也可以手工与已有UAP客商档案关联。8、客户名称+证件类型+证件号码相同的认为是同一个集团客户。9、证件类型+证件号或客户名称相同的认为是重名客户显示在重名客户页签。2.2.23集团客户合并进行集团客户合并，支持多个客户合并为一个客户。仅合并集团客户，对于对应的项目、服务中心、会员如果由于合并变成多条则不进行合并处理，在对应的项目、服务中心、会员公司进行处理。操作步骤如何增加集团客户合并客户合并有两种方式进行：1.集团节点，选中多个客户后，点击【客户管理-客户合并】按钮，弹出客户合并界面，选择源客户、目标客户后生成客户合并单据.2.集团客户合并节点，通过【增加】按钮增加单据，表头输入目标客户，表体输入源客户。如何修改集团客户合并集团客户合并单据，未进行【合并】操作时，允许修改，已进行【合并】操作后，不允许修改。如何保存集团客户合并在新增和修改状态下，输入目标客户和源客户信息，点击【保存】按钮进行保存。如何合并集团客户单据保存后，点击【合并】按钮，进行集团客户合并。如何删除集团客户合并集团客户合并单据，未进行【合并】操作时，允许作废，已进行【合并】操作后，不允许作废。重要的业务规则、约束、算法及控制关系同时个人客户或企业客户才允许进行客户合并；源客户关联UAP客商，目标客户未关联UAP客商不允许合并。2.2.24楼层图1、设置每个楼栋的各个版本的楼层图每个楼层的平面图。2、将每层的房间和平面图的具体位置进行对应。3、正确的显示楼层图目前客户端运行环境必须安装flash_player_v10.3。如果您的机器上已经安装了flash_player的其他版本，请先卸载，并安装flash_player_v10.3。否则楼层图无法正常运行。4、推荐使用分辨率1280*1024，不要使用过低的分辨率，否则上传的楼层平面图可能显示不全。如何上传楼层平面图选中对应版本的楼层，如果已经加载了平面图的图片，则在右侧楼层图区域会有显示，没有平面图的点击【增加】，点击【上传图片】，选择对应的平面图确定后选择的平面图即可加载到右下的区域。如果此时不想进行房间对照，则点击【保存】将上传的图片进行保存。如何将平面图和房间对照选中对应版本的楼层，如果已经加载了平面图的图片，则在右侧楼层图区域会有显示，没有平面图的点击【增加】，上传图片，在图片的房间位置用鼠标点选，当点选的区域闭合为一个房间的外轮廓时，点击【生成房间热点】，弹出窗口会显示对应版本该楼层的房间，选择正确的房间，则该房间和平面图区域就绑定完毕。操作完毕后点击【保存】将操作结果进行保存。如果绑定错了房间，则在新的位置选定正确的房间，则系统会将房间与新位置重新绑定。
