用友UFIDANC管理软件UFIDANC5.7房地产行业集团版(营销管理)用户手册用友软件股份有限公司WWW.UFIDA.COM.CN目录第1章系统概述...................................................................................................................51.1产品应用目标...........................................................................................................51.2主要功能...................................................................................................................5第2章整体应用流程...........................................................................................................5第3章应用准备...................................................................................................................73.1参数..........................................................................................................................73.2基本档案...................................................................................................................83.2.1建房流程...........................................................................................................83.2.2房地产公共—房地产基本档案.......................................................................93.2.3经营管理—基础设置.....................................................................................103.2.4营销管理—基本档案.....................................................................................11第4章操作说明.................................................................................................................174.1客户管理.................................................................................................................174.1.1应用流程.........................................................................................................174.1.2客户管理规则.................................................................................................194.1.3客户反馈.........................................................................................................194.1.4个人客户.........................................................................................................204.1.5企业客户.........................................................................................................204.1.6客户跟踪.........................................................................................................214.1.7客户关怀.........................................................................................................224.1.8客户合并.........................................................................................................224.1.9客户业务中心.................................................................................................234.2营销费用.................................................................................................................244.2.1应用流程.........................................................................................................244.2.2营销费用类型.................................................................................................254.2.3营销费用合同类型.........................................................................................254.2.4营销费用控制指标.........................................................................................264.2.5营销费用计划.................................................................................................264.2.6营销费用合同.................................................................................................274.2.7无合同营销费用.............................................................................................284.2.8营销费用台账.................................................................................................284.3价格管理.................................................................................................................304.3.1应用流程.........................................................................................................304.3.2价格方案.........................................................................................................324.3.3面积变更.........................................................................................................344.3.4价格试算.........................................................................................................344.3.5折扣类型.........................................................................................................384.3.6折扣档案.........................................................................................................384.3.7价格因素档案.................................................................................................384.3.8拆迁价格方案.................................................................................................394.3.9折扣互斥档案.................................................................................................394.4销售计划.................................................................................................................404.4.1应用流程.........................................................................................................404.4.2项目总体计划.................................................................................................414.4.3项目年度计划.................................................................................................414.4.4项目总体销售预测.........................................................................................424.5营销策划.................................................................................................................434.5.1应用流程.........................................................................................................434.5.2市场研究.........................................................................................................444.5.3营销推广报告.................................................................................................444.5.4营销效果评估.................................................................................................444.5.5营销活动.........................................................................................................454.5.6活动效果评估.................................................................................................454.5.7竞争项目.........................................................................................................464.5.8问卷管理.........................................................................................................464.6销售管理.................................................................................................................494.6.1应用流程.........................................................................................................494.6.2费用公式维护.................................................................................................534.6.3进程维护.........................................................................................................544.6.4楼控图.............................................................................................................554.6.5销控图.............................................................................................................564.6.6房产费用维护.................................................................................................604.6.7排号.................................................................................................................614.6.8预订.................................................................................................................634.6.9认购.................................................................................................................654.6.10签约.................................................................................................................724.6.11事务办理.........................................................................................................794.6.12特殊事务.........................................................................................................844.7销售工具.................................................................................................................884.7.1按揭利率维护.................................................................................................884.7.2置业计划书.....................................................................................................884.8收款管理.................................................................................................................894.8.1收款单.............................................................................................................894.8.2代收费转出.....................................................................................................904.8.3收款单过账设置.............................................................................................904.8.4销售收入确认.................................................................................................914.9网上签约.................................................................................................................914.9.1网签设置.........................................................................................................914.9.2网上签约.........................................................................................................924.10统计分析.................................................................................................................934.10.1销售过程统计分析.........................................................................................934.10.2销售情况统计分析.......................................................................................1034.10.3项目房产统计分析.......................................................................................1064.10.4客户类统计分析...........................................................................................1094.10.5回款类统计分析...........................................................................................1104.10.6销售回款预测...............................................................................................113第5章接口......................................................................................................................113第1章系统概述1.1产品应用目标从集团、项目公司、项目部、销售现场四个角度解决管理层面的核心问题。从而建立管理层、业务监督审计层、业务执行层三层信息共享平台。1.打造地产集团内部全业务协同、外部产业链协同的双向绩效运营平台、形成精准项目营销能力的复制和扩张平台；2.实现营销业务的自动化处理流程：规范营销业务流程，从集团和公司角度随时监控各个项目的营销情况；建立营销房产于合同信息库，在全集团范围内共享各项目公司的销售信息，并通过合同执行管理对项目公司进行有效监督；3.从集团管控角度，建立以业主和租户全生命周期管理为纬度，挖掘业户终身价值，实现对企业客户资源的集中化管理、流程规范化，实现对客户“服务式”的“主动性引导和管理”。实现“推荐成交”、“客户会主动一对一营销模式”；4.客户资源库：通过建立营销系统客户信息库，保存整理大量的客户信息，把原先散落在各个项目公司客户信息有效的集中起来，随时可以查阅，可以在全集团范围内共享各个项目公司客户信息；5.营销绩效管理：通过建立营销信息系统实现各种统计分析的自动生成，省却大量的制表、查表的工作，自动生成报表。1.2主要功能根据房地产集团营销管理业务的需要，在系统中划分成十二个模块：基础设置、客户管理、营销费用、价格管理、销售计划、营销策划、销售管理、销售工具、收款管理、网上签约、统计分析等。第2章整体应用流程营销总体流程图：营销总体流程说明：1.基础设置为营销管理系统提供业务处理单据用到的基本档案，包括楼栋档案、房产资料、户型档案、销售进程、销售岗位、事务办理步骤档案等内容。2.客户管理实现营销客户信息录入、客户跟踪、客户合并、客户关怀等内容，客户业务中心是以客户为中心的业务操作平台。3.价格管理用于为销售房产制定价格方案，房产按照制定的价格方案进行销售，同时支持销售过程中的调价和面积变更等业务操作。4.销售管理模块中可自由定义销售流程，也可按照排号、预订、认购、签约、事务办理、特殊事务操作全流程，销控表是整个销售过程中以房产为中心的主要业务操作平台。5.收款管理实现房产销售过程中的财务收款功能，包括定金、房款、代收费、违约金、客户预交款的收款及退款和销售收入确认、代收费转出等业务功能，收款管理通过接口实现到会计平台和现金管理的一体化。6.销售计划用于指定项目的总体销售计划和年度销售计划，在楼栋档案中维护业态后会自动带入到销售计划模块，以楼栋为单位来制定销售计划。7.营销策划实现市场推广和营销策划业务管理和分析，同时包括客户问卷管理功能。8.营销费用模块可处理在营销工作中签订的各种营销类合同，以及产生的无合同营销费用。9.营销系统内的销售数据，可通过网上签约节点进行配置，把需要的数据传到房产局网签系统指定的页面。10.销售工具实现按揭利率维护和置业计划书功能。11.统计分析实现营销业务数据分析和报表展现功能，包括销售业务统计分析、收款业务统计分析等。第3章应用准备基本设置、参数定义、业务模式选择的说明、基本档案包括应用说明、基本档案的操作说明3.1参数PS01基础设置与营销编码规则定义营销的编码规则PS02金额容差量营销收款时允许的误差量PS04销售成交参考点选择认购或签约作为默认的参考点；PS06积分扣除范围与会员积分相关的积分扣除参数；PS07外币收款时本币应收金额容差量营销收款时，因为汇率换算导致的金额误差量；PS08客户信息的认知途径是否必填录入客户信息时认知途径是否必填；PS08客户无重要信息时认购签约的控制方式认购或签约时根据该参数检查客户的重要信息；PS10销售收入确认点销售收入确认的统计口径；PS11集团销售成交参考点集团报表使用的销售成交的参考点；PS12是否启用票据管理启用票据管理，将通过票据管理控制收款时的票据信息；PS14是否启用客户权限控制启用客户权限控制，销售人员将只能看到自己有权限的客户和销售信息；PS16营销收款单是否传财务业务单据营销收款单是否传现金的参数；PS17大定金是否需要冲抵大定金收取后，发生后续款项时，是否把大定金转为房款；PS18营销系统单价小数位控制营销系统里单价字段显示的小数位数；PS19营销系统面积小数位控制营销系统里面积字段显示的小数位数；3.2基本档案3.2.1营销管理—基本档案3.2.1.1装修类型装修类型档案必须在集团下维护；装修类型定义销售的房产的装修情况的分类；比如精装修，普通装修等；装修类型档案数据被后续的装修档案引用；每个装修档案必须有装修类型的属性；3.2.1.1装修选项装修选项定义销售房产的装修情况的明细；装修选项数据为后续的装修档案引用；每个装修档案必须有若干的装修选项；比如橱柜、地板、墙壁等装修选项；装修选项定义时，装修选项的编码必须遵守编码规则；只有“是否末级”为是，才能被装修档案引用；3.2.1.2装修档案装修档案记录销售房产装修情况的详细信息；如下图所示：装修档案信息为后续房产销售时使用，每个房产至多有一个装修档案数据，根据装修档案的单价和房产的面积，计算房产的装修款；非封存的装修档案才能在销售时被引用；3.2.1.3途径分类途径分类信息必须在集团下才能维护；记录客户获知项目售楼信息可能的途径；比如户外广告、报纸等；可以定义项目销售时可能存在的多种宣传方式；途径分类数据为后续的途径档案引用；3.2.1.4途径档案从大项目的维度出发，定义每个大项目使用的具体宣传途径；每个宣传途径明细都属于某一个途径分类，比如京华时报属于报纸这个途径分类；引用途径分类的数据；3.2.1.5销售分组销售分组可以定义在大项目或目标考核项目上；针对于销售人员进行分组管理的情况；只有具有项目“销售主管”权限的人员，才可以定义为销售组长；只有具有项目“置业顾问”权限的人员，才可以定义为组员；“是否可查看组内人员信息”字段控制销售组长是否可以查看组员的客户及成交情况；每个分组可以多个组员；3.2.1.6销售岗位销售岗位数据时控制销售的关键业务节点；销售岗位定义某项目的不同权限的人员情况；只有具体相关权限的人员才能进行后续的销售业务；置业顾问只能看到自己的客户信息、跟踪记录。如果多人共单，则可看到共单的客户信息、跟踪记录。销控表显示时读取销售状态档案中：置业顾问显示颜色销售主管默认不能看到组内其他置业顾问管理的客户信息及跟踪记录。若分组时允许查看组内其它置业顾问客户，则可看。若销售主管与置业顾问共单则销售主管可查看共单客户信息及跟踪记录。销控表显示时读取销售状态档案中：销售主管显示颜色。销售经理无限制；销控表显示时读取销售状态档案中：状态名称、显示颜色客服人员无限制；销控表显示时读取销售状态档案中：状态名称、显示颜色。财务人员无限制；销控表显示时读取销售状态档案中：其他人员显示状态、其他人员显示颜色。管理人员无限制；销控表显示时读取销售状态档案中：其他人员显示状态、其他人员显示颜色。重要约束规则：同一个业务员在同一个项目中不能有两个岗位。3.2.1.7销售进程销售进程定义房产销售的关键过程；集团可以定义销售进程，公司可以引用集团定义的销售进程；通过导入销售进程按钮，引用集团定义的销售进程；如下图所示：数据操作说明1.付款方式转换为房产销售进程规则（认购、签约节点遵守该规则）：1）认购（签约）节点选择付款方式，点击“生成进程”按钮。2）读取该付款方式的进程步骤。3）依据以下规则依次计算各步骤相关数据：4）应完成日期：第一步的应完成日期取当前节点相关日期（认购节点的“认购日期”、签约节点的“签约日期”）字段值，该值在加载预订界面时如果不存在则默认为系统当前日期。若固定日期有值，则应完成日期取固定日期的值。若时间间隔有值，则应完成日期=前置进程应完成日期＋时间间隔。5）应收金额，应收金额依据当前节点相关总价（认购节点的“折后总价”、签约节点的“签约总价”、面积补差后的“结算总价”）字段值计算：计算方式为“金额”。应收金额=数值字段的值。计算方式为“比例”。应收金额=当前节点相关总价×（数值字段的值÷100）。获取当前款项及应收金额（A），查询当前步骤之前的所有步骤：检查其款项另属于字段的值是否等于当前款项，如相等，获取其应收金额（B），则当前步骤应收金额A=当前步骤应收金额A-相应步骤应收金额B。如果当前步骤应收金额≤0，则给出提示信息并不允许保存。各款项计算完成后根据对应的舍入单位和舍入方式进行舍入处理，舍入规则如下：如果舍入方式不是“接受尾差”，且舍入单位不是“空”，则将计算得出的数值根据舍入单位和舍入方式进行处理。如果舍入单位为空，则不管舍入方式是什么，按照计算出的数据进行四舍五入保留两位小数。如果舍入方式为接受尾差，则不管舍入单位，首先按照进程定义计算出该款项应收金额，保留计算出的数值，不进行舍入处理，等所有款项都计算完成后，将总价减掉所有款项之和的值直接加到接受尾差的款项上，不进行舍入处理。各款项舍入完成后，处理款项合计与总价价差：将总价与款项合计的差额全部加到舍入方式为“接受尾差”的款项中，该款项不再进行舍入处理。如果存在付款方式，且当前业态为车位，则销售进程中款项类型为“车位款”的应收金额累加应=当前节点相关总价。如果存在付款方式，且当前业态不是车位，则销售进程中款项类型为“房款”的应收金额累加应=当前节点相关总价。3.2.1.8款项类型款项类型只能在集团维护；款项类型定义房产销售过程中发生的所有收款对应的收款的类型；每个款项类型可以有多个款项；3.2.1.9款项设置款项设置定义款项类型对应的款项明细；只能在集团维护；“是否末级“属性为是，才能被后续引用；3.2.1.10推盘1.公司档案。2.当房产有价格信息后需要经过推盘才能使用销售功能。3.推盘单据可以记录历次推盘相关信息。4.支持实时推盘和定时推盘。5.推盘后支持对未售房产进行取消推盘操作。6．支持价格方案推式生成推盘数据和推盘新增两种方式；3.2.1.11业主传物业1.把已售和未售的房产信息传给物业。2.把已签约的客户信息传给物业。3.房产传物业的同时，对应房产的业主信息也将传到物业。3.2.1.12意向档案1.公司型档案。2.建立项目中客户用到的意向档案，可在客户管理和会员管理中使用。3.可对面积、总价和单价建立意向档案。3.2.1.13按揭资料档案1.公司操作。2.定义项目办理按揭时候需要的资料。3.2.1.14事务办理步骤档案1.公司档案。2.自定义各项事务办理的步骤。3.各项事务办理单据中引用相关的办理步骤。3.2.1.15拆迁地段档案1.公司操作。2.支持自定义拆迁地段，拆迁价格依据此档案动态生成，满足房产在不同地段的不同价格需求。第4章操作说明4.1客户管理4.1.1应用流程客户管理流程图：客户管理流程说明：1.客户管理用于处理营销系统中客户信息的录入、维护以及客户管理等功能。2.客户管理流程包含的主要步骤和业务内容如下：1)客户录入：客户录入可以通过直接录入、客户导入、业务单据快速增加、集团客户分配等方式进行。为防止客户重复录入，客户录入时受自定义客户管理规则控制，同时项目内客户名称+证件类型+证件号码唯一。2)客户跟踪：对系统中的客户进行跟踪，记录跟踪时间、跟踪方式、内容及客户反馈。3)客户合并：对于相同客户进行合并，将多个用户合并为一个客户，同时更新客户业务数据。4)客户分配：销售经理或销售主管可以对自己有权限的客户进行客户分配，为客户分配新的置业顾问。5)问卷录入：在客户节点可以直接进行调查问卷录入。6)客户关怀：客户关怀通过邮件或短信方式向客户发送关怀信息。7)预收款：向客户收取或退预收款，客户购房时，预收款可用于冲抵销售过程中款项。8)生成集团客户：客户录入时，如果存在证件号码，则自动同步生成集团客户；如果录入时不存在证件号码，则在客户收款或签约时生成集团客户。9)客户转会员：客户签约时，可以选择转成员，生成会员信息。10)业主传物业：签约后，可以通过业主传物业，将客户房产信息传入物业管理系统。11)生成房客关系：客户签约后，会在关联的服务中心生成房产客户关系。4.1.2客户管理规则界面：场景：1、维护客户录入或导入校验规则，防止撞单情况发生。2、此功能项目公司进行维护，可对客户名称、联系方式、证件号码进行唯一性判断。4.1.3客户反馈界面：场景：1、设置客户反馈信息，制定后录入客户跟踪信息时参照。4.1.4个人客户界面：场景：1.项目公司在此维护个人客户信息，包括基本信息和详细信息。2.可对客户进行业务员分配。3.可录入客户的来访、成交等各种问卷。4.可录入客户跟踪信息。5.支持客户导入、导出。6.支持客户预交款收款、退款。4.1.5企业客户界面：场景：1.、项目公司在此维护企业客户信息。包括基本信息和详细信息。2、可对客户进行业务员分配。3、可录入客户的来访、成交等各种问卷。4.、可录入客户跟踪信息。5、支持客户导入、导出。6、支持客户预交款收款、退款。4.1.6客户跟踪界面：场景：1、置业顾问维护管理客户跟踪信息，维护销售经理指导信息。4.1.7客户关怀界面：场景：1、通过交互人群、方式、模板的定义，对满足条件的人群按照定义好的模板发送邮件或者短信。4.1.8客户合并界面：场景：1、进行营销客户合并，支持多个客户合并为一个客户。2、客户合并同时更新业务单据中的客户数据，处理集团客户相关数据。4.1.9客户业务中心界面：场景：1、客户业务中心是以客户为中心的业务平台，通过快速查找和定位客户，展现全面的客户信息，实现客户业务操作。2、客户业务中心可以实现客户已购房产的所有业务和新购房产业务以及客户预交款等业务。4.2营销费用4.2.1应用流程营销费用管理流程说明：1.集团可通过费用分类档案对所有营销费用进行划分，制作详细分类。2.在费用控制指标档案中指定一个项目的营销费用金额，明细到目标考核项目，设定的金额不能超过费用控制指标金额。3.通过项目的费用控制指标和费用分类档案制定出分期年度计划，该计划可以进行调整，营销费用的付款金额与该计划进行关联。4.营销费用的付款是通过具体的合同付款或者无合同付款两张单据产生的，可在合同管理和无合同管理中录入相关信息。具体营销费用的支出情况可通过营销费用台帐功能来查看。4.2.2营销费用类型界面：场景：1.、对营销费用进行分类档案设置，属于集团型档案。2、在录入营销费用时可参照此档案，对费用做分类和统计。4.2.3营销费用合同类型界面：场景：1.、对与营销费用相关的合同进行分类管理。4.2.4营销费用控制指标界面：场景：1、制定项目的营销费用指标，如有分期也可以对分期营销费用指标进行设置。2、多张单据，控制目标考核项目不能重复出现。3、目前是集团档案，集团人员登录到项目公司制定控制指标。4、无此指标不能做分期年度计划。4.2.5营销费用计划界面：场景：1、按照分期制定营销费用年计划，可指定具体分期下各类营销费用的计划值，以月为单位根据输入时间可制定一年或多年营销费用计划。2、可进行计划调整，保留历史版本。4.2.6营销费用合同界面：场景：1、管理各种合同基本信息、合同单位信息、合同摘要信息。2、管理合同的相关付款协议，对付款的款项进行分类，记录付款的金额、时间、付款内容和负责人。4.2.7无合同营销费用界面：场景：1、管理各种无合同基本信息、单位信息、摘要信息。2、管理无合同的相关付款协议，对付款的款项进行分类，记录付款的金额、时间、付款内容和负责人。4.2.8营销费用台账4.2.8.1营销费用明细界面：场景：1、从营销费用合同和无合同营销费用单据中取相关数据。4.2.8.2项目营销费用汇总界面：场景：1、从营销费用合同和无合同营销费用单据中取相关数据。4.2.8.3项目营销费用控制明细界面：场景：1、从营销费用合同、无合同营销费用和营销费用计划单据中取相关数据。4.2.8.4项目营销费用控制汇总界面：场景：1、从营销费用合同、无合同营销费用和营销费用计划单据中取相关数据。4.3价格管理4.3.1应用流程房产定调价流程图：房产定调价流程说明：1.房产定调价流程主要用于确定房产的销售价格，是房产进行推盘销售的前置环节，只有定价的房产才能进行推盘销售业务。2.房产定调价流程包含的主要步骤和业务内容如下：1)房产定价：通过【经营管理】-【营销管理】-【价格管理】-【价格方案】节点增加定价价格方案，维护房产定价信息。房产定价有直接定价、导入定价、试算定价三种方式。A.直接定价时在价格方案表体直接增加待定价房产，录入现单价，系统自动计算现总价，并生成底价、面价数据。B.导入定价时在价格方案保存后，通过【excel导出】按钮导出待定价的房产，在导出的excel表格中维护好房产价格后，再通过【价格导入】按钮导入价格方案。C.试算定价时，在价格方案保存后，通过【价格试算】按钮进行房产价格试算，选择待定价房产，同时确定各价格因素的及因素值、基准单价、跳点/折扣后，进行价格计算，计算出房产价格。2)价格执行：价格方案审批通过后，通过【价格执行】按钮使房产定价生效，价格执行后，房产可以进行推盘销售业务。3)房产调价：房产定价后，如果价格发生变动，可以进行调价，调价流程同房产定价流程基本一致，调价方式也有直接调价、导入调价、试算调价三种方式，其中试算调价时可以选择底价、面价或现价作为调价依据。4)面积变更：房产定价后，如果发生面积变更，会自动生成一张调价单，调价单执行后，价格生效。4.3.2价格方案点击【增加】按钮，输入价格方案相关信息，点击【保存】按钮，增加价格方案。【Excel导出】（左）楼栋及房产树型结构中列出该方案所属项目包含的所有楼栋，每个楼栋展开即为该楼栋所属房产或车位。（右）楼栋及房产树型结构中列出参与本次价格导入的楼栋，每个楼栋展开即为该楼栋参与价格导入所属房产或车位。≧表示将左边所有楼栋及房产填入右侧，并从左侧删除进入右侧的楼栋及房产。左侧树型结构中可以选中多个房产或楼栋，通过≥操作将选中的房产或楼栋加入到右侧树型结构，并从左侧删除进入右侧的楼栋及房产。右侧树型结构中可以选中多个房产或楼栋，通过≤操作将选中的房产或楼栋加入到左侧树型结构，并从右侧删除进入左侧的楼栋及房产。≦表示将右侧所有楼栋及房产填入左侧，并从右侧删除进入左侧的楼栋及房产。点击确定首先校验右侧是否有选中房产，如没有给出提示信息并保持界面不变，如有选中房产则处理步骤如下：将选中房产信息带入价格方案表体。导出带有房产信息的Excel形式价格模版。【价格导入】校验当前方案的方案状态是否为“导入”，若不是则提示不允许导入。检查输入文件各个房产现单价字段是否已经输入数值，如存在没有输入现单价房产，给出提示信息，并不允许导入该文件，如所有房产都有现单价进行下一步。检查表体所列房产与导入文件房产数目及房产相关信息（房产主键、房号、销售面积、原单价、原总价）是否一致，如不一致则给出提示信息，并不允许导入该文件，如一致进行下一步。将文件中各个房产现单价填入价格方案各个房产现单价字段，系统依据现单价计算现总价、单价价差、总价价差。可在价格方案界面上手工调整房产现单价，系统依据现单价计算现总价、单价价差、总价价差。除上面的较验之外，还需要保证以下两点：当前的价格方案单据是未审批与未执行的。界面上的方案编码与EXCEL文档上的方案编码相同。导入时，只要从当前方案的表体中找到与EXCEL相同的房产，都会把现单价写到相应房产上，然后再由该单价算出总价。【价格试算】点击【价格试算】按钮可以打开价格试算节点。审批之后方可允许点击“价格执行”按钮。【价格执行】校验当前价格方案中执行日期是否为空且该方案已经审批，如果是进行下一步，否则给出提示信息并不允许执行当前价格体系。校验表体是否存在房产信息且各个房产信息均存在现单价，如果不存在给出提示信息并不允许执行当前价格体系，如存在执行下一步。更新表体各个房产，使用当前价格方案制定的价格表。若房产的销售方式为建筑面积或套内面积，则将房产现单价更新至价格表中的单价。若房产的销售方式为套（个），则将房产的现总价更新至价格表的单价。价格执行价格方案不允许进行其它的任何操作。【推盘】点击【推盘】按钮可以打开推盘节点。4.3.3面积变更实现各业态产品的面积变更，同时变更后可以通过此节点计算新的价格并更...
