地产行业售楼收款业务繁杂且有一定的特殊性，部分企业因为业财数据没有联通，存在业务处理不统一不规范、信息断层、人工处理工作量大、准确性低等问题。那么如何规范业务处理、提高收款认领的效率和准确性呢？

本期文章介绍了A集团收款流水认领平台的实践经验，通过平台集成资金系统和前端业务系统，构建售楼收款的全流程管理，实现了业务自动处理、业务与操作流程标准化、业财融合一体化，促进了A集团的数字化转型。

撰稿人：金蝶-李梦琼

1 业务背景

1.1 业务背景

A集团是一家以房地产开发为主营业务、相关多元业务全面发展的综合型上市公司。公司业务涵盖房地产开发、商用地产及产业园镇开发运营、房地产金融和智慧服务等。

国务院印发的《“十四五”数字经济发展规划》中强调，随着数字技术与实体经济的进一步融合，数字经济治理体系将日趋完善。而房地产行业也紧抓机遇，大力推进产业数字化转型，并亟需通过有效的数字化手段，向管理要效益，于变局中破新局。

目前地产行业的业财数据一体化、收款流水认领线上化已成为趋势，而A集团虽然有使用各类业务系统以及金蝶的财务EAS系统，但是业务和财务数据之间没有实现联通，前端录入单据后，大部分区域依然手工在线下进行流水与单据的核对，以及EAS手工录入凭证。

因此，A集团需要构建线上化的收款流水认领平台，规范前端业务管控，确保业财数据一致，实现智能流水自动认领以及生成凭证，减少人工核对，提高数据准确性，实现数据线上化流转、控制与沉淀。

1.2 客户痛点分析

1.2.1 业务层面

（1) 认领方式不统一: 区域之间未统一同类业务流程以及流水认领方式，依赖区域习惯和经验;

（2) 信息断层：销售、收款、流水认领和凭证之间存在业务断点，无法实现业务和财务信息的互相追溯;

（3) 人工工作量大：人工依赖台账和Excel表格进行收款和流水匹配，效率低且工作量大;

（4) 准确性低：人工认领的准确性没有保障，核实业财数据时常发现错误认领。

1.2.2 系统层面

（1) 线上化缺失：部分业务没有线上业务系统进行支撑，需要手工管理台账，线下处理工作量大；即使线上承载的业务也需要导出业务数据和流水进行匹配，并手工录入凭证；

（2) 系统断点：业务流程没有实现线上连贯和统一，业务数据的录入、流水的认领以及凭证的生成都是断点状态，没有实现系统集成以及流程联通，容易因为区域间业务处理的差异，或者线下沟通的偏差导致业财数据不一致；

（3) 系统控制失效：系统之间没有集成导致控制失效，比如前端录入收款单没有和流水匹配，确认实际收款就可以进行退房和转款操作；未针对逆向流程做场景控制，缺乏线上化核对和纠错联通机制；

（4) 系统间基础数据未拉通（项目主数据），且业务数据和财务数据也未实现全面拉通，此外，认领状态以及凭证号也无法回录系统，流程不完整。

1.3 客户诉求和期望

• 构建一体化收款流水线上平台

业财中台承接各系统收款场景，构建的收款流水智能认领平台，能精准的实现流水与前端业务单据的线上匹配和认领，确保自动匹配最大化，减少人工线下匹配量，提高工作效率和数据准确性；

• 业财融合一体化

实现售楼数据及时推送形成业务单据，确保信息完整，变更和操作及时线上同步；实现单据之间的勾稽，业务数据、流水认领情况和财务凭证之间实现自动生成且数据穿透，从线索到回款，及时记录和同步信息；

• 数据业务与操作流程标准化

• 业务流程自动化

2 解决方案

2.1 方案的整体思路

在星瀚业财中台体系下构建售楼收款的全周期生命管理，通过集成平台对接前端的主数据、基础资料信息、资金系统流水以及前端业务单据，在业财中台进行流水的清分以及单据与流水的匹配认领等操作，之后通过智能核算生成相应的凭证，并推送至EAS系统。同时流水认领状态以及凭证状态也会实时回写前端系统，确保业务数据与流程完整且统一。

整体架构及方案应用流程如下：

图1 业财中台框架

售楼流水认领流程作为收款流程最重要的一环，先在前端售楼业务系统操作业务收款后的录单与审核，推送单据信息来到中台，使用中台二开的单据【售楼业务实收单】进行承载，资金流水也同步来到中台。

该方案有以下几个重点：

（1) 收款流水认领平台将之前线下对账过程迁移到了线上，根据一定规则实现了前端业务单据与流水的自动匹配与认领，并且认领后单据自动生成凭证，回传认领状态和凭证号到售楼业务系统，实现系统之间的集成化、业务处理高效性以及业务处理和数据流转的闭环；

（2) 收款流水认领平台有针对流水做自动清分功能，可以根据所配置的规则，识别流水上的信息，将流水进行分类，有效提高流水匹配的精准度；

（3) 流水与业务单据的匹配实现了一对一、多对一、甚至多对多的复杂场景，匹配规则灵活配置，匹配完成后自动勾选，并有数据计算与提示。如果因为条件不满足导致无法自动匹配，也可人工勾选完成认领。整体满足地产业务收款流水认领的实际场景，有效减少人工线下匹配和计算的工作量，提高数据准确性。

图2 售楼业务的收款认领流程

收款流程分为网银&按揭类和POS收款两种，结算方式为POS的售楼业务实收单和收款方式为POS的流水匹配，结算方式为网银/按揭类的售楼业务实收单和收款方式为非POS的流水匹配，他们有以下差异：

（1) 到账日期不同

网银&按揭类是当天转账当天到账，而POS根据现场所使用的POS机不同，存在下一个工作日、下一个自然日和当天三种情况，一般以下一个工作日为主；

（2) 到账金额规则不一致

网银&按揭类的到账金额是实际的转款金额，而POS机收款存在手续费，如果需要实现单据和流水的精准匹配，匹配规则需要考虑手续费的范围；

（3) 凭证规则不一致

POS收款由于到账日期非当天，涉及跨期的时候需要在流水没到账的时候先做凭证，因此网银&按揭类的只有认领后的收款单生成凭证，而POS类型的售楼业务实收单会生成凭证，认领后的收款单也会生成凭证。

（4) 单据与流水的匹配方式&规则不一致

网银&按揭类是一笔转款对应一张单据，单据和流水是一一匹配，而POS的T期刷多笔款项后，流水会在T期或T+1期一笔到账，假设是下一个工作日的规则，周四刷的款周五一笔到账，周五、周六和周天刷的款周一一笔到账，极少数情况存在流水一天2笔或者多笔到账，因此需要实现流水和单据汇总的一对多，甚至多对多的匹配。

因此，针对以上差异，对POS和网银&按揭类收款进行了以下两类规划:

• 场景一：POS收款

POS收款在售楼业务系统录入实收单后，多张售楼业务实收单先在中台根据”核算组织+业务日期”汇总生成凭证：

借：其他货币资金

贷：合同负债

贷：应交税费—待转销项税

等T+1期流水到账后，一笔流水与T期所有售楼业务实收单进行匹配认领，认领后自动下推收款单，收款单“核算组织+业务日期“一致的汇总生成凭证：

借：银行存款

借：财务费用

贷：其他货币资金

图3 POS收款认领与入账流程

• 场景二：网银&按揭收款

售楼业务系统录入网银&按揭类的实收单，单据进入中台时不生成凭证，后续该笔款项的售楼业务实收单与T期来的流水匹配后下推收款单，根据收款单的“核算组织+业务日期”汇总生成凭证：

借：银行存款

贷：合同负债

贷：应交税费—待转销项税

图4 网银&按揭收款认领与入账流程

2.2 涉及的功能点

售楼业务系统是以项目里房间及客户的维度录入单据、进行收款确认，一天内刷或转N套房子的款项，会在售楼业务系统录入多张单据，一张单据如果有多行进入中台，会被拆成多张售楼业务实收单，一行对应一张，更便于流水认领。同时根据售楼业务系统单据选择的支付方式在来到中台后自动分类结算方式为“POS”或者“网银转账”。

POS类型的收款，前端售楼业务系统会维护预计流水到账规则、收款日期、手续费、手续费的容差比，进入中台后，根据手续费和容差比计算手续费的上下限，将售楼业务实收金额减去手续费上下限后，得出实收净额的上下限，多笔售楼业务实收单合计的实收净额的上下限与对应的那笔流水的收款金额去进行区间匹配。

同时，中台也会根据前端系统录入的业务日期（即收款日期） ，以及预计流水到账规则去计算预计流水到账日期，便于后续流水交易日期与单据预计流水到账日期的匹配。

                               图5 售楼业务系统录入实收单据

                           图6 中台售楼业务实收单列表

                            图7售楼业务实收单单据详情

为了流水能更精准高效的匹配，收款流水进入中台后，新增字段“流水类型”和“收款方式”，根据配置的匹配规则，通过识别每条流水里对方户名和描述的关键字，将“流水类型”清分成“售楼”或“非售楼”，没有识别到的为空，将“收款方式”清分成“POS”或“非POS”，没有识别到的默认为“非POS”。

图8收款流水清分平台

图9收款方式清分规则

2.2.3.1【售楼流水认领】页签

收款流水认领平台中【售楼流水认领】页签包含所有流水类型为“售楼”和空的收款流水，以及售楼业务实收单。可以通过组织、交易日期和银行账号进行筛选，可通过四个自动匹配的功能键实现流水自动匹配，然后点击“确认认领”下推收款单实现认领操作。

该界面主要用作售楼的售楼业务实收单与流水的匹配认领，当在售楼业务系统发起实收单并审核后推送至中台，等资金系统推送流水来中台后，将流水与实收单进行匹配、认领，生成一张“已收款”状态的中台收款单。

认领完成后，流水和售楼业务实收单的“认领状态”从“未认领”更新成“已认领”，并回传售楼业务实收单的认领状态到售楼业务系统，用于进行业务控制，只有已认领的单在售楼业务系统才能进行后续的退款。同时，单据和流水也从认领界面消失，只有当取消认领，单据和流水的“认领状态”被打回“未认领”后才能重新在认领界面出现。

此处使用售楼业务实收单和流水匹配而没有使用标准产品的收款单与流水匹配是因为：

（1) 单据与流水不是简单的完全一致匹配，即实收单预计的实收净额与流水不一致，且POS收款与网银&按揭类收款入账流程不同，因此使用实收单与收款单两张单据去完成业务和财务逻辑；

（2) 手续费不以前端单据填写的为准，而是要根据填写的收款与实际到账的流水金额计算差额，使用标准产品的匹配对于手续费的处理较难；

（3) 标准产品不支持一对多和多对多自动匹配，而该方案的方式可以实现；

（4) 展示方式为左边流水、右边单据，更加满足客户对于操作界面和操作方式的需求。

【售楼流水认领】界面，如果售楼业务实收单的结算方式为网银转账，则一行记录对应一张售楼业务实收单，如果售楼业务实收单的结算方式为POS，则此类实收单据按照“结算组织+业务日期+入账银行账户”分别汇总，点击“查看详情”可以进入汇总的单据列表看单据详情。

图10收款流水认领平台

2.2.3.2【售楼流水认领】关键按钮

收款流水认领平台【售楼流水认领】页签有多个功能键支持使用：

（1) “自动匹配规则”

支持流水与单据的自动匹配规则设置。用户在匹配流水与售楼业务实收单之前要先设置匹配规则。

图11售楼流水自动匹配规则

（2) “自动按下一组匹配”/“自动按上一组匹配”

默认按照流水顺序，从第一条流水开始按照匹配规则去匹配对应的售楼业务实收单，一次匹配一组。匹配成功，将满足条件的售楼业务实收单对应行进行勾选，同时将售楼业务实收单对应的流水行号进行记录。若对应多个流水，则显示多个流水行号，用；分隔。

“自动匹配下一组”的时候如果没有勾选任何流水，则会从第一行开始找实收单，如果已勾选，则以当前勾选行的下一行作为查找对象，若当前勾选行为最后一行，则下一组的查找对象为第一行。

“自动匹配上一组”，以当前勾选行的上一行作为查找对象，若当前勾选行为第一行，则最后一行作为查找对象。

两者仅查找匹配的起始行不同。若其中某一条流水未查找出满足条件的实收单，则提示“第xx条流水未找到匹配数据，请人工处理”。

图12售楼流水自动匹配

• 统计信息

流水信息左上角合计统计显示（仅勾选行）：流水收款合计XX元，XX条 [取勾选的流水金额的汇总额]。

明源实收单信息右上角合计统计显示（仅勾选行）：售楼业务实收金额合计XX元（未扣手续费），XX条 [取勾选的明源实收单“售楼业务实收金额”的汇总金额]。

匹配结果：入账手续费合计XX元（费率X.XX%），入账实收净额合计XX元 [勾选的入账手续费 = 售楼业务实收金额合计 - 流水收款合计；费率 = 勾选的入账手续费合计/售楼业务实收金额合计；入账实收净额合计 = 勾选的售楼业务实收合计 - 入账手续费合计]

参考：标准手续费合计XX元（费率X.XX%），标准实收净额合计XX元（下限XX元，上限XX元）[勾选的标准手续费合计取售楼业务实收单上标准手续费的汇总；费率=勾选的标准手续费合计/售楼业务实收金额合计；标准实收净额合计、下限和上限取售楼业务实收单标准实收净额、下限和上限的汇总值]

• 匹配规则

若流水的收款方式为非POS，则目标流水根据匹配规则一对一找到结算方式为非POS的可匹配售楼业务实收单，具体规则如图：

图13 售楼非POS类型流水与单据自动匹配规则

若流水收款方式为POS，则先查找与目标流水“同一资金组织+同一个收款银行账号+同一交易日期”的流水（流水合并规则），再去和一笔或者多笔结算方式为POS的售楼业务实收汇总去匹配。

比如，A公司666账户周五、周六和周天收款各1000元，预计流水到账日期都是周一，则这三天的售楼业务实收单汇总行在系统后台先被视作为一组，并且根据标准手续费和容差比计算出来这三天收款汇总的实收净额上下限在2850-2950元之间。周一到账的A公司666账户的流水如果收款金额在2850-2950元之间，可以自动匹配上，如果当天这个账户有两笔流水，则会将这两笔流水视为一体，看合计的金额是否在售楼业务实收单据实收净额汇总的区间内。

 图14 售楼POS类型流水与单据自动匹配规则

（3) “人工流水匹配实收”

先人工勾选流水，点击该按钮，系统则根据勾选的流水按照匹配规则自动匹配售楼业务实收单，匹配成功将满足条件的售楼业务实收单对应行进行勾选。同时将售楼业务实收单对应的流水行号进行记录，若对应多个流水，则显示多个流水行号，用；分隔。

若勾选多行流水则校验多行流水的“资金组织+入账银行账户+币种”是否一致。若未查找出满足条件的实收单，则提示“第xx条流水未找到匹配数据，请人工处理”。

（4) “人工实收匹配流水”

先人工勾选售楼业务实收单，点击该按钮，系统则根据勾选的实收单按照匹配规则自动匹配流水，匹配成功将满足条件的流水对应行进行勾选，同时将售楼业务实收单对应的流水行号进行记录。

 若勾选多行实收单则校验多行实收单的“结算组织+入账银行账户+结算方式”是否一致，如果找不到满足条件的流水系统则进行提示。

（5) “确认认领”

当售楼业务实收单和流水被自动匹配上，直接点击“确认认领”，下推收款单完成流水认领。手工认领则人为选择流水和单据，点“确认认领”，系统会校验多行流水的“资金组织+入账银行账户+交易日期+币种”是否一致，同时也会校验流水与实收单单据的组织和入账银行是否一致。

系统校验单据必填字段，校验成功后自动生成收款单，提示：已生成收款单，流水入账状态更新为“已入账”，收款单和实收单认领状态为“已认领”，收款单的单据状态为“已收款”。若未生成，提示失败原因。

流水与实收单确认认领时，如实际产生的手续费超出实收单的标准手续费范围，系统会弹窗提示：“流水与实收单金额在容差范围外（其中手续费将为XX元，费率XX%），是否确认认领？”

点击“认领记录”按钮，跳转到【收款流水认领记录】界面，认领记录展示了每笔单据与流水认领的详细信息，每笔匹配记录包含了流水、被匹配单据、以及生成的下游单据信息。

可在该界面进行逆向操作，勾选对应的认领记录，点击“取消认领”后，售楼业务实收单与流水匹配认领下推的收款单会被删除，售楼业务实收单和流水回到未认领状态。

图15 收款流水认领记录

3 需求匹配情况

通过利用业财中台承接各种收款类型场景，将实收单据与流水在线上完成匹配认领，可以统一各个区域的流水认领操作习惯，规范管理从收款到财务核算的全流程，减少线下匹配的工作量，做到将数据在线上进行流转，构成完整的收款流水认领体系。

人工认领可能出现匹配错误或者数据错误的情况，但规划的中台流水认领平台，会根据设置的规则和隐藏的计算逻辑，精准的将单据和流水进行自动匹配，通过录入的收款金额和银行流水实际到账金额倒算手续费，无需人工干预，保证了财务凭证的准确性。

在业务上，除了对收款和流水的规范管理外，也进行了系统间的联动控制，比如只有单据与流水认领完后才可以进行退款操作，并对逆向流程做了场景控制，增加了线上化核对和纠错联动机制。

4 方案的可推广价值

4.1 行业的普适程度

地产行业特性极强，业务内容繁杂且特殊，信息化程度低，业财一体化需求旺盛，流水认领方案的可推广性极强。

很多地产公司都已经构建或者正在构建收款一体化平台，推进收款流水认领线上化和自动化管理，比如招商集团、碧桂园集团、龙湖集团和万科集团等。

4.2 对客户的价值

统一了集团七大区域收款基础流程，同时针对区域特性进行差异化处理，确保了每个区域流程的规范性，从前端系统录单，到流水进入中台自动匹配与认领，再到自动化生成财务凭证，所有操作和规则一致化；同时将收退管控规则内嵌系统，实现源头控制。如，只有已流水认领的收款才允许退款；先退房后退款等。实现交易、收款、凭证和退款之间的系统集成与控制，有效提高工作效率。

从线索到回款，业务数据线上化承载，自动流转与回写，前端业务数据与流水数据在中台进行分析与处理，匹配完后自动出具凭证，有效避免因操作或者信息传递问题导致业财数据不统一或者财务数据错误。

收款与流水认领平台的构建整合和标准化了售楼收款的类型以及方式、业务端和财务端的处理，为数据统计奠定了基础，同时让收款状态可追溯，可实时查询房源收款状态，从业务到财务端各类型数据进行了标准分类以及数据沉淀，有效助力后续财务报表的搭建以及经营数据的分析。

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