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新租赁准则中，要求企业将租入的房产作为“使用权资产”入账，这极大地增加了企业计算资产价值的难度与财务核算的工作量。那如何解决以上难题，精确计量资产价值、构建长期精确稳定的计量逻辑呢？

别着急，本期文章为大家带来长租公寓行业的租赁管理实践，通过搭建租赁资产的全流程管理平台，助力提高企业资产管理水平。

撰稿人：金蝶-张鹏

一、业务背景

（一）B公寓业务现状

1.业务背景简介

B公寓是W集团旗下长租公寓品牌，作为长租公寓行业的标杆品牌，B公寓是2019年首批适用《企业会计准则21号——租赁准则》的企业，旗下经营的长租公寓大多符合新准则规定，需作为企业的使用权资产核算。

B公寓的经营业务主要是通过从业主手中租入房产，租期通常超过10年，之后B公寓对整个楼栋或者整个项目区域内租入的房产进行统一装修维护，打造成社区化的公寓后出租给B端或C端客户，赚取租金收入。

对于租入房产产生的业务成本，在旧准则下直接将当期租金作为主营业务成本，核算过程较为简单。然而，从业主手中租入的房产实质上为B公寓长期获取收益，符合会计上对资产的定义，基于实质重于形式的会计原则，新准则要求将租入房产作为“使用权资产”入账，像固定资产一样计提折旧。

2.财务核算要求

资产要入账，价值如何确定？准则规定，使用权资产的价值根据租赁合同约定的租金与付款计划，将每一期付款折现到使用权资产的起租日，折现后的年金现值作为使用权资产的入账价值。在起租日这一天，大部分的租金实际上并未真正支付，因此也需要同步确认租赁负债，除去预付款及其他已经实际发生支付的特殊场景外，租赁负债与使用权资产的金额自然“借贷必相等”，但实际每期应付的金额可不止折现后的金额，这其中的差额便成了利息费用，需要逐期进行摊销。

至此，我们可以对比一下新旧准则对于长租公寓行业租入资产的成本核算方式差异（核算过程冗长，非会计专业可直接跳转至下一小节）

（1）旧准则下的核算规则

租入资产时的初始入账：

无；

后续计量：

借：主营业务成本        当期租金

贷：应付账款/银行存款          当期租金

发生变更时：

无，仅需在后续计量时更改当期的租金；

终止计量：

无。

（2）新准则的核算规则

到了新准则，事情变得复杂起来，初始入账时：

借：使用权资产                           租赁合同付款计划的年金现值

    租赁负债——未确认融资费用           总租金与现值的差额

贷：租赁负债——租赁付款额                        租金总额合计

后续计量分两个部分，资产折旧和未确认融资费用的摊销：

借：主营业务成本                         当期折旧额

贷：使用权资产累计折旧                   当期折旧额

借：财务费用——未确认融资费用           当期根据折现率累计产生利息费用

贷：租赁负债——未确认融资费用           当期根据折现率累计产生利息费用

实际发生支付期间：

借：租赁负债——租赁付款额               当期应付租金

贷：应付账款/银行存款                     当期应付租金

发生合同变更时（涨租情况，降租时反之）：

借：使用权资产

    租赁负债——未确认融资费用

贷：租赁负债——租赁付款额

这里相当于将合同金额重新计算一次，从合同变更生效起，后续期间的付款计划金额折现至变更生效日，重新确认了折现额，与之前余额之间的差异构成使用权资产原值的变更金额。后续期间租金的差异额构成租赁付款额，两者差异形成新的未确认融资费用调整额。

终止计量：

合同到期正常终止时

借：使用权资产累计折旧

贷：使用权资产

合同提前终止时

借：待处理财产损益                       原值与累计折旧的差额

    使用权资产累计折旧                   累计折旧额

贷：使用权资产                           原值

借：租赁负债——租赁付款额               科目余额

贷：租赁负债——未确认融资费用           科目余额

    待处理财产损益                       租赁付款额与未确认融资费用的差额

3.客户处理现状

新准则计算逻辑复杂，对企业资产管理水平提出了更高的要求，为此，B公寓急需一套可以实现精确计量使用权资产及租赁负债、体现租赁合同周期变化的全流程管理平台。

作为长租公寓行业的龙头企业，B公寓及其科技公司“B科技”已经在其自研的ERP系统“B系统”中嵌入了一套新租赁准则下的租赁管理模块，对基本的租赁核算处理已经有了一套可运行的系统。然而两年运行下来，仍有一个痛点未能解决，累积了大量的错误数据。

这个场景便是租赁变更，B系统的租赁变更处理方式是直接终止原合同，重新录入新合同，如此操作存在三个重大弊病：

①前后业务不连贯。通过清理原合同并重录新合同的方式实现变更，在计量结果上看似是吻合的，但毕竟是产生了两张合同信息单据，即使合同之间可以互相联查，但每个合同都不能完整反映变更后的合同整体情况；

②审批流程太复杂。清理原合同和变更新合同是两个流程，实际上是同一件事，从区域公司到集团事业部，从业务到财务，单个审批流程在B公寓经常需要用到3到5天的时间，两个流程下来耗时更长，经常出现账期过了还没实现变更，最终手动调整的情况；

③核算规则难定义。在系统操作上是终止原合同、生成新合同，那系统如何判断实质是变更合同来生成相应的变更凭证，而非终止凭证和新增凭证呢？这也是一直困扰B科技的一个问题。

（二）客户痛点分析

除前文提到的合同变更这一痛点以外，在新租赁准则下还有很多其他需要解决的变革问题，只是在B公寓的系统中有所应对，如果要用星瀚租赁管理模块进行替代，其他的痛点也需要考虑，否则就会面临“之前我们系统都能实现为什么换了你们的就不行”的灵魂拷问。

长租公寓行业作为租赁管理最典型的行业领域，其业务痛点的应对处理对于租赁管理模块极具应用推广意义。以B公寓为例，主要体现为以下几点：

1.财务核算复杂

核算规则的大幅变化是租赁管理模块需要解决的首要问题，如果租赁只是像旧准则一样每期确认成本，是否还需要建立租赁管理模块？或许只需要一个合同台账，定期生成应付凭证即可。

然而新准则的发布让原有的租赁管理处理方式无所适从，管理难度陡然增加。前文已经提到新准则下的会计核算流程，在系统层面就体现为需要大量单据进行承载，单据直接的关联关系、数据计算逻辑都需要有一个完整的方案进行考量。

2.缺乏系统承载

租赁管理的业务单据源自合同本身，后续计量所需的关联单据都是目前市面上大多数管理系统所缺失的。包括折现这一计算动作的承载、每期摊销的台账、每期付款单据的下推生成，这些都是亟待补全的业务单据缺口。

B公寓这样的标杆企业尚且有自己的系统，而类似J物业之类的非租赁专门化的大型企业，手握数百份租赁合同，手工通过EXCEL进行核算，其工作量、数据准确性带来的压力不言而喻。尤其是当遇到合同变更的场景，系统都犯了难，手工计算的过程更是危机四伏了。

3.管理基础薄弱

用EXCEL建台账，相关报表自然也只能在EXCEL上呈现，倒不是说EXCEL不好，而是对使用者的要求会很高，对管理人员而言，把数据整理到一起进行集中分析自然也会耗费更多的时间和精力，稍不留神就会出现的公式错误。

没有一个资产和负债统一的管理平台，怎么去把数据汇总到一起来供管理者分析呢？又如B公寓在全国各处都有门店并且各自付款，如何能做到实际付款情况与业务系统打通？如果因为缺乏系统控制导致多付或未付，容易产生一些不必要的资金流失或法律风险。

（三）客户诉求与期望：

1.构建租赁完整业务财务体系

将业务层面的签订合同、后续经营、合同变更、合同终止等场景，与财务层面的建立卡片、折旧摊销、资产变更与清理等核算事项串联在一起，形成完整的业务财务体系。

2. 构建长期精确稳定的计量逻辑

租金折现确认使用权资产、确认租赁负债，对使用权资产和租赁负债分别用各自的计算方式折旧与摊销，同时适应变更或提前终止导致的计算变化。

3.提供规范化的租赁管理平台

对合同付款的时间和金额做严格管控，并对资产状况、负债变化通过统一看板展示，直观体现合同情况并预测未来合同成本。

二、解决方案

（一）整体思路

在星瀚租赁管理模块进行租赁合同全生命周期管理，需通过集成平台对接前端主数据、基础资料信息，在星瀚进行新增合同、变更合同、利息费用摊销、资产折旧以及生成新租赁准则披露表等操作，之后通过智能核算和总账系统生成相应的凭证，其中实际付款需由付款计划对接公司自有的资金系统，将付款单通过接口回传星瀚后生成凭证，并下推SAP财务核算系统。

整体架构及方案应用流程如下：

图1 业务蓝图

图2 业务流程图

把合同约定好的时间、付款规则填入后，系统根据付款规则列出每一次付款计划，并计算折现后得到资产价值推出卡片，卡片与合同分别对资产和负债进行双线后续计量，通过合同新增、变更和终止影响卡片变化，实现联动管理。

（二）涉及功能点

1.合同初始化与新增

为保证在金蝶系统查看2022年完整年度的租赁合同数据，选择2022.1期进行初始化，因此需整理2021.12.31期末的初始化数据，导入合同初始化模块。

为保证系统初始化逻辑一致性，不论B系统合同数据是否正确，由于起账期为2022.1，所有的合同均需要导入截至2021.12.31的初始化数据。对于2022.1之前签订、B系统数据不正确的部分合同，可手工计算或者在金蝶测试环境计算，以金蝶系统计算的2021.12.31期末数据导入。

2021.1期开始，使用金蝶合同数据，冲销原系统2021.1-2021.11月的财务核销凭证数据，以金蝶数据为准重新进行账务处理。

通过导入合同的付款频率、受益期起止、付款金额等付款规则信息，系统自动将规则拆分成一个合同台账，记录每次付款的计划信息，并计算出未付款总额，与导入租赁付款总额核对，保证初始化信息的准确性。根据付款计划与导入的租赁负债余额，系统通过插值法倒算出一个折现率，记录每一期的利息费用摊销信息。

图3 付款规则

完成合同初始化后，可直接下推卡片初始化，实现使用权资产的卡片化管理。

与初始化合同相比，新增合同没有历史数据录入要求，租赁付款的原值、现值以及对应使用权资产原值等信息均通过系统自动计算完成，年折现率则可以事前维护折现率规则，在合同起租日和期限满足一定条件时，自动生成折现率，以完成后续的摊销计算。

图4 折现率

如果合同满足租期小于一年的条件，系统会自动判定为豁免合同，豁免适用新租赁准则，无需确认为资产和进行租赁负债摊销，也就无法带出折现率和下推卡片。

图5 付款规则

2.付款计划

从合同单据内单独取出付款计划列表，引申出了付款计划单据，相比合同单内部的付款计划，该单据多出了“计划付款金额”、“实际付款金额”、“计划未付金额”和“实际未付金额”四个字段，实际付款金额与实际未付金额合计不得超过计划付款金额，每次发起付款金额受实际未付金额严格控制；

当进行关闭付款操作时，计划未付金额归零，实际未付金额仍可展示结余情况，强控制不能再付款。

图6 付款计划

图7 业务逻辑

3.租金计息与摊销

租金计息与摊销由摊销与计息和计息明细表两个部分组成，分别为计息明细表和摊销与计息。

图7 租赁合同

其中计息明细表体现了具体到每一天的利息变化情况，承载的是整个年金现值测算的完整时间轴，从合同起始第一天的现值，到最后一次付款后折算为0，均可通过计息明细表进行查询。

图8 计息明细

而摊销与计息页面主要呈现每个期间当期的租赁负债余额、利息费用以及应付租金，是合同履约过程中后续计量凭证的承载单据。

图9 摊销与计息

4.合同变更

合同变更是本租赁管理项目的重点功能，解决客户核心问题。我们的变更方案以生效日和变更项目为基本条件，一次变更中，选择确定变更项目，则该变更单据开放相应字段允许进行变更；选择变更生效日，则该日期需大于当前日期的计划付款日。

将所有选择的变更项目调整完成后，保存并提交审核变更单，系统会自动将变更单的变更后合同信息更新到原合同，并为变更前的合同保留备份合同。租赁变更单涉及到卡片信息变更的，可以下推资产变更单，通过资产变更单生成变更凭证。

图10 日期比对

图11 基本信息

5.合同终止及续租

对于提前结束的合同，通常可以通过合同变更来实现提前终止，但也存在当期需要立即终止的情况。这种情况下在租赁合同列表可以对合同进行终止操作，合同中一方因特殊原因无法继续履约，直接终止合同并清理资产。这一操作还有一个对应的场景，当合同已经到期，但资产实际还在继续使用的情况，需要进行续租。

图12 租赁终止

6.披露报表

新租赁准则对租赁资产信息披露有新的要求，为此星瀚系统专门开发了摊余成本表，获取合同关联的整个使用权资产与租赁负债信息，进行导出或通过轻分析功能进一步分析经营业务。

通过组织和期间两个维度，对租赁业务的经营情况进行查询，还可通过筛选租赁负债期间，对后续各年度的租赁负债余额进行测算。

图13 租赁查询

（三）需求匹配情况

1.构建租赁完整业务财务体系

在本方案中，通过租赁合同串联利息摊销和资产管理，所有新增、后续计量、合同变更、终止、支付等凭证均有单据承载，相互关联，构成完整的租赁业务财务体系。

2. 构建长期精确稳定的计量逻辑

计息明细表体现了具体到每一天的利息变化情况，承载的是整个年金现值测算的完整时间轴，从合同起始第一天的现值，到最后一次付款后折算为0，均可通过计息明细表进行查询。而使用权资产的折旧计提是金蝶长期以来的成熟产品，从摊销和折旧两个方面确保了计算逻辑的高度稳定和一致性；此外，通过合同变更，也保证了长期经营下的合同信息准确性。

3.提供规范化的租赁管理平台

首先，在付款计划上，我们对支付进行了严格的限制，构建了资金和租赁合同台账的直接关联，从资金的角度解决当下的管理问题；

其次，在披露报表上，关联了轻分析功能，提高了租赁管理的经营分析能力，从财务数据的角度支持了长期的规划方针的确定。

三、方案的可推广价值

（一）行业普适性

长租公寓行业业务是高度一致的，大多是通过租入资产如租入整个楼栋或者整个项目区域内的房产进行统一装修维护后，打造成社区化的公寓后对B端或C端客户出租，赚取租金收入，少数房地产企业（或长租公寓的部分业务）会将自建的房地产项目交付给自己旗下的长租公寓事业部，形成内部转租。

B公寓作为该行业的龙头，其处理方案非常具有代表性，可以说，适用B公寓，也就适用了市面上80%的长租公寓企业以及其他非本行业企业的长租业务。

（二）对客户的价值

1.业务价值——业务填写方便，简洁易查

项目上线前，录入合同付款计划操作复杂，合同有几个月填写几行，十年期的合同就要录入120行，量大且难检查。上线后，付款计划规则化，同金额期间可以压缩在一条规则中，如10年中每年涨租一次，则只录入10条付款规则，填写方便易排查。

2.财务价值——凭证生成符合真实业务，业财统一

B公寓原先合同变更流程长，不及时，且业务逻辑不是标准的变更，正常生成的变更凭证为0，只能手工调整凭证，工作量大易出错。上线后，在金蝶系统进行变更，将原凭证冲销，生成正确凭证推送SAP。B公寓租赁合同数量在3000~4000份左右，目前已完成变更单1800+，调整租赁负债金额过亿，效果斐然。

3.管理价值——流程简化，节约管理时间

前文提到变更合同要走两套流程，先终止原合同，后新增变更后合同，整个过程长达1周。如今一张变更单据直接到位，变更业务耗时2~3天内即可完成，每个环节只需一次审核，效率大幅提升。

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