实践案例 | 制造业房产税税源管理与申报应用实践

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面对大量土地划拨和购买问题，企业时常面临房产税税源计税不确定、规则不统一、线下手工化难梳理的困境。

本期案例，为您分享房产基础数据梳理方案，实现房产应税价值的准确计算和统一管理。同时，提供了申报期和非申报期的操作流程，确保税金的准确计提和申报。

撰稿人：金蝶-朱毅

一、业务背景

1 客户现状

某制造行业企业存在大量划拨和购买的土地，以及在土地上建设的厂房、办公楼。由于厂房建造年代，久远存在许多历史遗留问题，并且建造时并未考虑房屋与土地的从属问题，导致了房产税税源计税不确定、规则不统一、线下手工化难梳理的问题。

2 客户需求

客户主要的诉求是把线下手工化的税源信息，使用系统标准逻辑管理起来，从而使得在报税时有正确的数据，有数据来源依据，统一化、自动化或半自动化管理。

二、解决方案

1 房产基础数据梳理

基于房产基础信息与申报表的集成逻辑，在从价计征记录新增时的房产应税价值，维护好了房产基础信息才能够进行计税或财行税申报表申报。

• 正确的数据：按梳理后的计算规则统一计算，不会出现人为干预的偷税漏税；

• 有数据来源依据：在数据梳理过程中，明确了我们计算的数据来源。

• 统一化自动化管理：根据正确无需人工干预的数据，系统可自动生成申报表。

图1 房产基础信息页面（1）

根据上图可以看到房产税-从价计征计税，需要用到房产原值，房产原值的组成部分如下：

房产应税原值=房屋资产价值合计+不可分割设备资产合计+房产所在土地金额合计

如何梳理房产应税原值，我们可以按以下思路去梳理：

（1）梳理固定资产（房屋固定资产卡片）与房产税源的关系

根据房产税源（一般是房产证维度）梳理房产与资产（房屋）的对应关系，并把相关的资产原值，作为房产应税原值的组成部分。

这里注意一定要是一个房产税源对应一或者多个资产（房屋），否则当资产原值发生变动无法确认是哪一个房产的应税价值需要改变。

（2）梳理固定资产（不可分割设备）与房产税源的关系

与资产（房屋）相同，需要梳理成一个房产税源对应一个或多个资产，如中央空调、电梯等设备，并把相关的资产原值，作为房产应税原值的组成部分。

（3）房产所在土地金额

计算房产所在土地金额，需根据所在土地的容积率计算计入房产应税原值的方式。

计算公式：土地的容积率=土地上房产的建筑面积÷土地面积

容积率≤0.5时，房产所在土地价值=土地单价（土地价值÷土地面积）*建筑面积*2

容积率>0.5时，房产所在土地价值=土地价值

计算房产所在土地金额情况，主要有以下3种：

情况1：房产所在土地价值A计入房产C

情况2：房产所在土地价值A、F计入房产B

情况3：房产所在土地价值A、F，分别计入房产B与房产C

其他情况都是情况3的复杂化，可根据实际情况确认。

在情况1中，计算土地A的容积率，并根据容积率结果选择对应计算公式。

在情况2与情况3中，土地价值计入房产一般会有两种处理方式，以情况3为例：

（1）将土地A的价值全部计入房产C，土地F的价值全部计入房产B，不考虑跨土地的情况。这时，就是将情况3，分割成了2个情况1去分别计算房产所在土地价值。

（2）拆分土地A土地F的价值分别计入房产B与房产C。

这时，我们在计算容积率时，就需要以房屋与土地的关系，分割房产在每块土地上的建筑面积，（面积BA+面积CA）÷面积A

在计算土地A应计入房产的地价后，可以根据参与计算的建筑面积去按比例分割土地A的地价。（或与客户确认其他逻辑）

土地F同理。

（4）记录房产应税原值

房产应税原值=房屋资产价值合计+不可分割设备资产合计+房产所在土地金额合计。

图2 房产基础信息页面（2）

2 房产税申报与计税-从价计征

维护好房产基础信息之后，就进入到计税部分，计税部分分为两种情况，分别是申报期与非申报期：

• 申报期：税局规定需申报房产税，如按季申报的1月、4月，产出物为申报表与申报税金。

• 非申报期：不在税局规定的申报期内，如按季申报的2月、3月，产出物为税金计提单（不是所有公司都有计提的需求，不过一般为了每个月的数据趋于平衡，大多数公司会选择每个月计提税金）。

非申报期

（1）计提底稿编制

系统路径：【税务云】→【财产和行为税】→【财行税计提】→【房产税计提底稿编制】

操作步骤：打开“