实践案例 | 某大型集团企业的租赁管理

一、企业简介

1.1 客户背景

某交通运输行业的Z公司，是一家隶属国家大型企业集团的企业，主要从事港口运输综合服务，其间涉及大量房屋租赁、设备租赁等业务。

为了适应社会主义市场经济发展需要，规范租赁的会计处理，提高会计信息质量，根据《企业会计准则——基本准则》，财政部对《企业会计准则第21号——租赁》进行了修订，2018年12月7日 印发。在境内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业，自2019年1月1日起施行;其他执行企业会计准则的企业自2021年1月1日起施行。

Z公司的租赁业务，根据新准则的要求，需要将合同期内的应付租金进行折现，形成使用权资产并在资产负债表上列报，而不再像旧准则，直接将当期租金列作当期成本费用进行处理。

1.2 客户痛点

   Z公司在新准则转化及执行中主要有以下痛点：

  (1)  缺乏系统承载合同全业务：Z公司意在对租赁合同进行全业务核算，但现有的第三方系统无法满足新准则下的计算要求；准则发布期初只能采用EXCEL表格进行数据计算，管理不便，数据容易丢失及错误；

  (2)  财务核算复杂多变：新准则要求下，使用权资产的核算涉及大量的现值计算及转换、利息摊销逻辑计算、租赁变更、终止等复杂业务场景，需要耗费大量的人工成本进行维护管理，效率低下；

  (3) 资产的列报和披露：管理者需要对资产情况进行统一管理，资产及负债的统计报表能帮助Z公司更好的进行决策分析，EXCLE的计算方式下，容易造成数据不准确，进而影响报表数据及管理者的决策方向；

1.3 客户期望

1、提供长期稳定的系统支持：系统支持对租赁合同进行全业务核算，包括对使用权资产类别管理、合同初始计量、合同后续计量、租金结算、合同变更、合同终止管理等；

2、租赁合同会计核算自动化：租赁合同新增、变更、终止等业务根据实际场景自动折现计算并生成摊余成本表，使用权资产、租赁负债的初始计量与后续计量计算结果准确可靠；

3、租赁业财一体规范化管理：支持按租赁合同生成付款计划，并根据租赁合同业务数据生成相应的统计报表，且与总账、应付管理、出纳管理、报表管理等各业务系统一体化集成，保障业务信息与财务信息的高度同步与一致性，为企业决策层提供实时的管理信息；

二、应用蓝图

三、解决方案

3.1. 新旧准则转换及初始计量

• 2021年1月1日全面实施新租赁准则，准则规定对于首次执行日之前的经营租赁合同，承租人按照下列两者之一计量使用权资产：

1、假设自租赁开始日即采用本准则：使用权资产=租赁付款额折现到租赁开始日

2、使用权资产与租赁负债金额相等，并根据预付租金进行必要调整：使用权资产=租赁负债

• 系统提供两种处理存量合同的方式供Z公司选择

Z公司选择 “按剩余付款额折现至首次执行日”

• 为保证EAS系统的合同数据完整，初始化界面允许导入系统启用期间前的租赁合同数据；Z公司的系统启用期间为2021.1，因此需在初始化界面导入租赁开始日在2021.1期以前的租赁合同。

• 通过导入租赁合同的租赁基本信息、付款计划、费用信息等，将第三方系统中的合同信息都录入到了EAS的新租赁模块，批量提交合同后，系统会根据合同上的付款计划及折现率、计算规则、参数设置等信息生成使用权资产以及对应合同的摊余成本表，再根据摊余成本表的折旧摊销数据进行后续核算工作；

• 系统提供两种折旧方式，“按日折旧按期汇总”“按月平均汇总”，区别在于摊余成本表的展现形式不同。选择按日折旧按期汇总，摊余成本表的数据按日展示，每月数据根据实际展示的天数值汇总，选择按月平均汇总，按月份显示。上图则为“按月平均汇总”方式。

• 考虑到存量合同在准则前未形成使用权资产，录入EAS新租赁模块后，需要通过合同生成对应的资产凭证，可在租入单序时簿中进行操作。

• 为方便客户追溯及验证使用权资产计算过程，系统允许查看使用权资产计算报告，列明了详细的计算步骤。

3.2 后续计量

3.2.1  租金结算

• 租金结算单由付款计划生成，反映所有租赁合同系统当期的计划付款日期及金额。允许生成凭证的同时，还允许关联生成“报销单”“付款单”“应付单”等单据，实现多模块领域集成，保障数据的一致性及准确性。

3.2.2  租赁变更

• 在合同履行过程中，租赁合同